Voorwaarden

Cultuurcontracten dienen te voldoen aan 4 cumulatieve voorwaarden opdat deze contracten uitgesloten worden van de toepassing van de Pachtwet, zoniet moet dit beschouwd worden als een gewone pacht.

De voorwaarden zijn de volgende:

1. overeenkomsten van minder dan 1 jaar. Er weze opgemerkt dat dit niet hoofdzakelijk om een kalenderjaar dient te gaan.
2. tussen 2 landbouwers. Dit betekent dat een niet-landbouwer geen cultuurcontract kan sluiten. Voor de definitie landbouwer gaat men teruggrijpen naar het begrip 'bedrijfsmatige exploitatie', waarbij de landbouwproducten in hoofdzaak moeten bestemd zijn voor de verkoop. Het moet dus gaan om een georganiseerd en professioneel gegeven. De hoedanigheid van bijberoep of hoofdberoep is irrelevant. 
3. de verpachter dient vóór de ingenottreding door de gebruiker (≠ vóór het tekenen van de overeenkomst) de bemestings- en voorbereidingswerken te hebben uitgevoerd. Hiervoor mag de verpachter beroep doen op loonwerkers, op voorwaarde dat de verpachter de dagelijkse leiding over het bedrijf blijft behouden.
4. de gebruiker bekomt het genot voor één bepaalde landbouwteelt.

Resumerend kan men een cultuurcontract omschrijven als het genot tegen betaling van klaargemaakte grond voor één teelt.

Het systematisch sluiten van cultuurcontracten wordt ook niet toegelaten.

Deze overeenkomst hoeft wettelijk gezien niet schriftelijk te worden opgesteld, maar omwille van de bewijsproblematiek geniet het geschrift absoluut de voorkeur.

Toepassingsgevallen

In de praktijk zal men hoofdzakelijk geconfronteerd worden met 3 mogelijke verhoudingen:

• Eerste hypothese

Deze situatie is wettelijk niet toegelaten aangezien de wet vereist dat zowel verpachter en gebruiker landbouwer moeten zijn. Evenwel komt deze situatie in de praktijk geregeld voor waarbij een eigenaar-niet-landbouwer de toepassing van de Pachtwet tracht uit te sluiten door middel van het opmaken van zogenaamde cultuurcontracten. Juridisch houdt dit geen steekt.

Ingeval van discussie, zal de landbouwer-gebruiker zonder problemen deze overeenkomst kunnen laten herkwalificeren naar een gewone pachtovereenkomst waarop de bepalingen van de Pachtwet integraal van toepassing zijn.

• Tweede hypothese

In dit geval is de vereiste dat beide partijen landbouwers moeten zijn, voldaan.

Evenwel zullen de 3 andere voorwaarden ook strikt moeten worden nageleefd. In de praktijk gebeurt het dat men bijvoorbeeld vele jaren na elkaar dergelijke contracten sluit met éénzelfde landbouwer, of dat in realiteit de gebruiker de facto de bemestingswerken en/of de voorbereidingswerken uitvoert ipv de verpachter,...

Ingeval van discussie, zal de gebruiker met alle middelen het bestaan van een pachtovereenkomst mogen bewijzen, ondanks een andersluidend cultuurcontract. De gebruiker zal met andere woorden de herkwalificatie kunnen vragen naar een gewone pachtovereenkomst waardoor de eigenaar-landbouwer zijn perceel grond "kwijt" zal zijn voor minstens 9 jaar.

• Derde hypothese

In deze hypothese kan de pachter (niet-eigenaar), rechtsgeldig een cultuurcontract sluiten met een andere landbouwer en dit zonder toelating van de eigenaar.

In deze gevallen zal de eigenaar-verpachter wel zeer nauwlettend toezien op de naleving van de strikte voorwaarden.

Ingeval de pachter-landbouwer zich niet houdt aan de voorwaarden, loopt hij het gevaar dat de eigenaar-verpachter de eigenlijke pachtovereenkomst zal trachten te laten ontbinden op grond van ernstige wanprestaties en/of op basis van een niet-toegelaten onderpacht. Er bestaat hieromtrent veel rechtspraak, die vaak uitspraak doet in het voordeel van de eigenaar-verpachter bijvoorbeeld: het systematisch toestaan van cultuurcontracten, pachter-landbouwer voert zelf geen bemestings-of voorbereidingswerken uit, cultuurcontract wordt toegestaan voor 2 opeenvolgende seizoenen,...

Besluit

De mogelijkheid om cultuurcontracten te sluiten is en blijft een strikte uitzondering op de Pachtwet. Indien men opteert voor een cultuurcontract, moet men de 4 cumulatieve voorwaarden ten allen tijde respecteren, te meer gezien de belangrijke gevolgen die hieraan verbonden zijn ingeval van niet-naleving..
Het niet respecteren van één van de voorwaarden is reeds voldoende om ernstige problemen te krijgen. Al naargelang de hypothese waarin men zich bevindt, riskeert men de herkwalificatie naar een gewone pachtovereenkomst dan wel een ontbinding van de pachtovereenkomst indien men geen eigenaar is van het perceel.

Advies: Maak gebruik van een schriftelijk document (1), gebruik deze contracten niet stelselmatig (2), zorg voor een strikte naleving van de 4 voorwaarden (3) en zorg ervoor dat de effectieve uitvoering ervan overeenstemt met de inhoud van het contract (4)!

Stefaan Desrumaux