Duurtijd van pachtcontracten

Het 'eeuwig' blijven duren van pachtcontracten komt ten einde. De klassieke pacht van 9 jaar zal hoogstens 3 keer kunnen hernieuwd worden, dit betekent dat de klassieke pacht een maximumduur zal krijgen van 36 jaar. Op het einde van deze termijn, zal het contract van rechtswege een einde nemen.

Verder wordt voorzien in 2 nieuwe vormen:

• De pacht van korte duur voor maximum 5 jaar. Het doel zal er in bestaan om bepaalde tijdelijke situaties, die in het decreet opgesomd worden, te kunnen overbruggen (nalatenschappen, onverdeeldheid, in afwachting van het beëindigen van studies door een afstammeling van de pachter, zware ziekte,...).

• De 'eindeloopbaanpacht': waarbij in gemeen overleg bepaald wordt dat de pachter kan blijven pachten na de 3e hernieuwing. 

De loopbaanpacht en de lange pacht worden behouden en het gebruik verder aangemoedigd, door onder meer gunstregimes in te voeren inzake schenkrechten en erfrechten, naast de mogelijkheid om een hogere pachtprijs te vragen.

Opsomming van enkele belangrijke hervormingen

• Daar waar tot op heden de pachtcontracten hoofdzakelijk mondeling zijn, gaat men nu voorzien dat deze schriftelijk moeten worden opgesteld, vergezeld van een plaatsbeschrijving. Deze laatste moet ervoor zorgen dat de toestand van de landbouwgrond/weidepercelen/hoevegebouwen wordt beschreven om latere discussies te vermijden. De plaatsbeschrijving moet tegensprekelijk gebeuren en moet op gemeenschappelijke kosten gebeuren. Beiden moeten dienvolgens dan ook worden geregistreerd.

• Ruilpacht tussen landbouwers zal nu verplicht voorafgaandelijk (minstens 3 maanden vooraf) aan de eigenaar moeten gemeld worden. De bedoeling is om deze praktijk, die frequent voorkomt, verder toe te laten, maar er tegelijk wel voor te zorgen dat de eigenaar op de hoogte wordt gebracht van dergelijke gebruiksruilen. In de praktijk gebeurt het zeer vaak dat de eigenaar nooit op de hoogte wordt gebracht van dergelijke gebruiksruilen tussen landbouwers, zodat de eigenaar in feite niet meer weten welke landbouwer nu effectief welke percelen verpacht. Een dergelijke kennisgeving komt hier goed aan tegemoet. Daarentegen blijft de onderpacht en pachtoverdracht verboden, en hiervoor zal voorzien worden in een concrete en expliciete sanctie (ontbinding voor de Vrederechter). De uitzonderingen (familiaal en/of met toelating) blijven bestaan.

• Geldigverklaring van de opzegging zal niet meer moeten gevorderd worden door de eigenaar. Op heden moet degene die opzegt, en geen schriftelijke instemming van de pachter ontvangt binnen de 30 dagen na verzending van de opzeggingsbrief, zelf binnen de 3 maanden zich tot de Vrederechter wenden om de geldigverklaring van de opzegging te vorderen. Deze zeer formele regel wordt afgeschaft. Het is nu aan de pachter om de opzegging en/of de redenen te betwisten bij de Vrederechter, en dit binnen de 3 maanden vanaf de kennisgeving van de opzegging.

• Er wordt geen voorkooprecht meer toegekend aan landbouwers die de leeftijd van 67 jaar bereikt hebben, een rustpensioen genieten en geen opvolgers hebben.

• De eigenaar zal ook opzegging kunnen geven omwille van de verkoop van een perceel grond. Deze opzeggingsreden zal wel expliciet in het contract moeten opgenomen zijn. Verder zal het perceel maar hoogstens 2ha groot mogen zijn of zal maximaal 10% van de verpachte oppervlakte van een groter verpacht perceel mogen inhouden.

Toepasselijkheid - overgangsrecht

Het nieuwe Pachtdecreet zal van toepassing zijn op contracten die gesloten worden vanaf 1 januari 2020. Mondelinge en lopende pachtcontracten kunnen in gemeen overleg gewijzigd worden in loopbaanpachten of lange pachten, dienvolgens zullen ze beschouwd worden als 'nieuwe contracten'.

Bij gebreke aan de opmaak van een schriftelijk contract binnen de 5 jaar te rekenen vanaf de inwerkingtreding van het Pachtdecreet (1 januari 2020), zullen deze mondelinge pachten beschouwd worden als pachtcontracten die een derde termijn van 9 jaar begonnen zijn te rekenen vanaf 1 januari 2020. Evenwel, en in afwijking hiervan, zal er de mogelijkheid bestaan om aan te tonen dat er een mondeling pacht is gesloten of een gewone pachtoverdracht en dit minder dan 18 jaar vóór de inwerkingtreding van het Pachtdecreet, zodat dienvolgens deze pacht verdergezet zal kunnen worden voor een duur die de termijn van 36 jaar niet zal overschrijden.

Besluit

De laatste grote hervormingen dateerden van 1969 en 1988. De huidige regelgeving gaf geen voldoening meer noch voor de landbouwers, noch voor de grondeigenaars.

Het nieuw Pachtdecreet heeft tot doel om de belangen van grondeigenaars en landbouwers terug beter op elkaar af te stemmen, en om jonge landbouwers de toegang tot landbouwgrond te verbeteren.

Wij zullen u in ieder geval verder uitvoerig informeren over deze complexe materie na de publicatie van dit Pachtdecreet in het Belgisch Staatsblad.

Stefaan Desrumaux, advocaat