1. Principe

Van zodra het eigendomsrecht van een gebouw met zowel privatieve als gemeenschappelijke delen verdeeld is onder minstens twee eigenaars, zal het appartementsrecht automatisch toepassing vinden. Deze regels zijn van dwingend recht, waardoor er niet zomaar kan worden van afgeweken.

In dat geval zal het gemeenrechtelijk regime toepassing vinden.

Dit betekent dat een vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid wordt opgericht, dat er een syndicus moet worden aangesteld, algemene vergaderingen zullen moeten georganiseerd worden,... 

2. Mogelijkheid om af te wijken - voorwaarden

De diverse wettelijke verplichtingen die gepaard gaan met een mede-eigendom worden in de praktijk voor bepaalde gebouwen en in bepaalde omstandigheden als overdreven ervaren.

Om die reden voorziet de wetgever de mogelijkheid om af te wijken van deze regels. Voor de uitsluiting van het appartementsrecht moet aan drie voorwaarden voldaan zijn, die uitdrukkelijk staan opgenomen in de wet:

a. De aard van de gemene delen moet het rechtvaardigen

Dit criterium is niet geheel duidelijk, maar wordt over het algemeen in de rechtspraak en rechtsleer ruim geïnterpreteerd. De voorwaarde is vervuld wanneer de gemeenschappelijke delen weinig beslissingen en weinig administratie vergen.

Er kan bijvoorbeeld worden gedacht aan appartementsgebouwen waarbij enkel een gemeenschappelijke binnenplaats of parking is, of een handelsruimte met daarboven één appartement dat over een aparte ingang beschikt.

Een "beperkt aantal kavels" kan daarentegen volgens de letter van de wet op zich niet als rechtvaardiging dienen van een afwijking.

b. Alle mede-eigenaars moeten instemmen met de afwijking

Alle individuele mede-eigenaars moeten akkoord gaan met de afwijking van het appartementsrecht. Indien iemand niet (meer) akkoord gaat, kan deze discussie voor de Vrederechter worden gebracht om de afwijking ter discussie te stellen. Als een kavel wordt verkocht aan een nieuwe eigenaar, beschikt de nieuwe eigenaar dus ook over de mogelijkheid om de afwijking in vraag te stellen. Mede-eigenaars die oorspronkelijk toestemming gaven tot uitsluiting, kunnen zich ook steeds tot de Vrederechter wenden. Andere mede-eigenaars kunnen zich daar trouwens niet tegen verzetten, tenzij er sprake is van rechtsmisbruik. 

c. De afwijking moet zijn vastgesteld middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.

Er moet een vereenvoudigde basisakte worden opgesteld waarin expliciet staat dat de appartementswet wordt uitgesloten.

3. Gevolgen van deze afwijking

Een uitsluiting van het appartementsrecht heeft tot gevolg dat de mede-eigenaars vrijelijk de wijze kunnen bepalen waarop zij zullen samenwerken. Vaak opteren ze om de beslissingen te nemen in een informele vereniging van mede-eigenaars, in onderling overleg.

Let wel, van een aantal dwingende regels van gewone mede-eigendom mag helemaal niet worden afgeweken. Ze moeten bijvoorbeeld de regels met betrekking tot bijdrage in de gemeenschappelijke lasten respecteren. Ze mogen daarenboven bepalen dat alle beslissingen inzake het beheer van de gemeenschappelijke delen in volstrekte meerderheid wordt genomen, maar wanneer een beslissing het eigendomsrecht raakt, moet dit hoe dan ook unaniem gebeuren.

Het kan ook niet de bedoeling zijn dat de uitsluiting van het appartementsrecht tot een verloedering van het gebouw leidt. Stel dat bijvoorbeeld één mede-eigenaar de gevel wil vernieuwen, dan zal dit onderling moeten worden besproken en zullen er niet alleen afspraken moeten worden gemaakt over welke werken, welke aannemer, maar ook de verdeelsleutel voor de kosten.

Door de uitsluiting ontstaat ook geen formele vereniging van mede-eigenaars met rechtspersoonlijkheid. Daardoor worden mede-eigenaars persoonlijk contractspartij wanneer er bijvoorbeeld een aannemingscontract tot vernieuwing van de gevel wordt afgesloten. Hierdoor kunnen de mede-eigenaars in eerste lijn worden aangesproken door externe partijen.

4. Besluit

Er kan worden besloten dat wanneer er enkel sprake is van een informele vereniging van mede-eigenaars, de eigenaars zich nog steeds moeten inzetten om een informele bijeenkomst te organiseren en de nodige beslissingen te nemen en deze ook effectief uit te voeren. Wanneer de mede-eigenaars hier helemaal niet in slagen, zal dit er vaak toe leiden dat een mede-eigenaar naar de Vrederechter stapt met de vraag om de appartementswet toch volledig toe te passen.

De mede-eigenaars zullen een afweging moeten maken, wanneer ze aan de drie voorwaarden voldoen, of ze kiezen voor de afwijking dan wel de toepassing van de appartementswet. Op het eerste zicht lijkt afwijken eenvoudiger, toch kan dit net alles complexer maken.

De nieuwe wetgeving is op een duidelijke manier opgebouwd en zorgt voor enige opheldering van het oude bewijsrecht.

Eline Vanden Heede, advocaat