Newsletter
Newsletter
- Journal
- Niet-afwervingsbedingen in het vizier van de Europese Commissie (‘EC’)
- Verjaringstermijn bij sociaalrechtelijke misdrijven dubbel zo lang!
- Erfdienstbaarheid van doorgang (of overgang)
- Cultuurcontract versie 2025
- De twee-staps-schenking: dubbele controle bij het doorgeven van uw vermogen aan de volgende generatie(s)
- Alle hens aan dek: hogere aansprakelijkheidsrisico’s voor bestuurders onder het vernieuwde aansprakelijkheidsrecht?
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet: recht van voorkoop (Deel 8)
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (Deel 7)
- Geniet nog van een verkorte verdachte periode vóór 2025
- Overlijden in CommV’s: voorkom een ontbinding van rechtswege
Newsletter
Tags
Back to overview
Voor wie grond pacht of verpacht in het Waals Gewest: “onlogische” regeling inzake de resterende duurtijd van lopende pachtovereenkomsten is ongrondwettig verklaard
Published on 09/05/2023
Met de invoering op 1 januari 2020 van de nieuwe regels van het Waalse Pachtdecreet, in het bijzonder over de duurtijd van contracten, heeft de Waalse decreetgever merkwaardig genoeg geen overgangsmaatregelen uitgewerkt voor de schriftelijke lopende pachtovereenkomsten. Op vraag van twee Vrederechters boog het Grondwettelijk Hof zich over het verschil in behandeling tussen schriftelijke en mondelingen contracten, en besloot het Grondwettelijk Hof dat het gebrek aan overgangsmaatregelen ongrondwettig is.
Situering: beperking tot 3 verlengingen van 9 jaar
Vóór de inwerkingtreding van de nieuwe regels stond er geen limiet op het aantal mogelijke verlengingen van de pachtovereenkomst.
De Waalse decreetgever had als doel om de belangen van de verpachter beter te beschermen en heeft daarom verschillende nieuwe regels ingevoerd om het evenwicht tussen pachter en verpachter bij te sturen.
Volgens de nieuwe regels zal een klassieke pachtovereenkomst van 9 jaar hoogstens 3 keer kunnen verlengd worden en dus een maximumduur krijgen van 36 jaar. Na deze derde verlenging zal de pachtovereenkomst van rechtswege ten einde lopen.
Dit betreft één van de grootste, om niet te zeggen dé grootste verandering in het Waalse pachtdecreet. Voor een opsomming van andere belangrijke hervormingen verwijzen we u graag door naar de nieuwsbrief “Nieuwe Pachtdecreet in het Waalse Gewest vanaf 1 januari 2020”. (https://www.odigo.eu/nl/nieuws/journal/nieuwe-pachtdecreet-in-het-waalse-gewest-vanaf-1-januari-2020).
In Vlaanderen geldt dit niet, dit is ook niet voorzien in het toekomstig nieuw Vlaams Pachtdecreet.
Overgangsbepalingen voor de oude (mondelinge) pachtovereenkomsten die dateren vóór 1 januari 2020
Het Waalse gewest wist dat er een overgangsregeling moest worden voorzien voor de lopende pachtovereenkomsten. Merkwaardig genoeg werkte de decreetgever enkel maatregelen uit voor de mondelinge lopende pachtovereenkomsten en niet voor de schriftelijke pachtovereenkomsten.
Voor de mondelinge lopende pachtovereenkomsten stelt de decreetgever dat partijen 5 jaar hebben vanaf 1 januari 2020 om een schriftelijke overeenkomst op te stellen. Bij gebreke hieraan, wordt de lopende (mondelinge) pachtovereenkomst verondersteld de 3e negenjarige periode te starten op 1 januari 2020. Dit komt overeen met een tweede verlenging van 9 jaar en betekent dat de overeenkomst nog maximaal tot 2038 kan duren (3e +4e periode van 9 jaar=18 jaar).
Verder kan de pachter dit vermoeden weerleggen als hij bewijs levert dat de mondelinge overeenkomst is gesloten na 1 januari 2002.
Quid voor de lopende “oude” schriftelijke pachtovereenkomsten?
Vele pachters werden geconfronteerd met een nieuwe wetgeving die onmiddellijk van kracht werd op zowel nieuwe als op oude contracten, en waarbij zij dienden vast te stellen dat de duurtijd van hun overeenkomst voorbij was!
Door de onmiddellijke inwerkingtreding van het decreet kan de verpachter bij een schriftelijke pachtovereenkomst -die al 36 jaar lopende was op het ogenblik van de datum van inwerkingtreding van het decreet (1 januari 2020) - direct een kennisgeving van opzegging versturen aan zijn pachter. Immers de pacht eindigt van 3 verlengingen van rechtswege!
Of bij overeenkomsten die lopende waren sinds bijvoorbeeld 1985, zou de pacht weldra van rechtswege eindigen.
Bijgevolg ontstaat er een enorm verschil in behandeling tussen de schriftelijke en mondelinge pachtovereenkomsten.
Ook de rechtszekerheid werd volledig op zijn kop gezet.
En het komt allemaal nog straffer over, gelet op het feit dat met het nieuwe decreet de focus enorm wordt gelegd op “de verplichte schriftelijke contracten”. Met andere woorden: wie in het verleden wel al zijn best gedaan had om een schriftelijk contract op te maken, komt er in veel gevallen slechter van af dan pachters met een mondelinge overeenkomst die sowieso (in het slechtste geval) nog 18 jaar zekerheid heeft tot en met 2038…
De wereld op zijn kop.
Arrest Grondwettelijk Hof van 2 maart 2023
Voor twee Vrederechters werd een procedure ingeleid met betrekking tot de opzegging van de schriftelijke lopende pachtovereenkomst die al 36 jaar lopen, op basis van de wijziging van regels rond de pachttijd.
Het Grondwettelijk Hof heeft geoordeeld dat het gebrek aan een overgangsmaatregel met betrekking tot de lopende schriftelijke pachtovereenkomsten op onevenredige wijze afbreuk doet aan de gewettigde verwachtingen van de pachters met schriftelijke pachtovereenkomsten die op 1 januari 2020 reeds minstens 36 jaar lopen.
Door de onmiddellijke toepassing van de nieuwe regels wordt het contractuele evenwicht aanzienlijk gewijzigd.
Vervolgens oordeelt het Hof dat de Waalse Wetgever tegen ten laatste 31 december 2023 een overgangsregeling voor de schriftelijke overeenkomsten moet hebben uitgewerkt.
Besluit
De Waalse pachtregelgeving zal moeten aangepast worden tegen 31 december 2023. In afwachting van de uitwerking van een overgangsregeling, zijn de overgangsmaatregelen voor de lopende mondelinge overeenkomsten voorlopig ook van toepassing zijn op de lopende schriftelijke overeenkomsten.
De grote onzekerheid die er was met betrekking tot lopende schriftelijke pachtovereenkomsten is dus voorbij.
De bedenking kan nogmaals gemaakt worden hoe het eigenlijk mogelijk is dat de decreetgever zoiets over het hoofd gezien heeft … het gaapte zo wijd als een oven dat er niets voorzien was voor lopende schriftelijke overeenkomsten …