Men heeft in Vlaanderen geopteerd voor een totaal nieuw decreet, bestaande uit 88 artikelen.  Verwacht u daarmee niet aan een totale ommezwaai. Er zijn diverse (noodzakelijke) moderniseringen ingevoerd, er is veel meer aandacht besteed aan de  leesbaarheid en er is ook  tegemoetgekomen aan een aantal knelpunten (meer transparantie, afschaffing voorkooprecht voor de gepensioneerde pachter, …).  Ook op het vlak van bebossing/natuurrealisatie zijn er een behoorlijk aantal extra mogelijkheden ingevoerd.

Maar  het  is duidelijk dat de wijzigingen in het Waals gewest veel ingrijpender zijn dan deze in Vlaanderen.  

Het decreet is van toepassing op de (1) pacht  (=huurovereenkomst, dus niet gratis) (2) van onroerende goederen (gebouwen en/of gronden) die (3) hetzij vanaf de ingenottreding van de pachter, hetzij krachtens een overeenkomst tussen partijen in de loop van de pachttijd, (4) hoofdzakelijk gebruikt worden in het “Landbouwbedrijf” van de pachter, en dit met uitsluiting van bosbouw. 

Landbouwbedrijf wordt in het decreet gedefinieerd als “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.”   Dit omvat dus de landbouw, tuinbouw en/of veeteelt en wordt vrij ruim geïnterpreteerd, dit gaat dus ook om de kweek van fruitbomen, wijnbouw, serreteelt, planten/boomkwekerij, trekpaarden, …  Het kweken van renpaarden, rijpaarden, een manege, … valt daarentegen niet onder de bescherming van de pachtwet.

Het in gebruik nemen van de onroerende goederen zoals hierboven omschreven in punt B.1. door middel van de vestiging van een vruchtgebruik onder levenden worden tevens beschouwd als een pachtovereenkomst en geniet de bescherming van het pachtdecreet.

Hetzelfde moet gezegd worden van een overeenkomst van erfpacht voor een duur van minder dan 27  jaar. Sinds 1 september 2021 is het mogelijk om erfpachtovereenkomsten te sluiten voor minder dan 27 jaar, meer bepaald met een minimumduur van 15 jaar.  Men begon hier uiteraard meer en meer gebruik van te maken, “ter omzeiling van de Pachtwet”.  Om te vermijden dat dit het Pachtdecreet zou uithollen, heeft men deze gelijkstelling ingevoerd. Evenwel is er een overgangsbepaling voorziet die bepaalt dat alle erfpachtovereenkomsten van minder dan 27 jaar -die gesloten werden tussen 1 september 2021 en 1 november 2023- wel moeten gerespecteerd worden en niet onder de toepassing van de bepalingen van het pachtdecreet zullen vallen. 

Wij zullen ons hier beperken tot de meest courante uitzonderingen alsook tot de nieuwe ingevoerde uitzonderingen:

- Industriële vetmesterij of fokkerij: pacht van onroerende goederen die volledig onafhankelijk van een landbouwbedrijf hiervoor gebruikt worden;   de exploitant geniet hier dus niet van de bescherming van deze wetgeving.

- Cultuurcontracten: dit gaat om de zogenaamde “seizoenspachten”.  Voor mij betekenen beide begrippen hetzelfde: seizoenspacht en cultuurcontract worden zowel juridisch als in de spreektaal dermate door elkaar gebruikt dat er eigenlijk geen zinnig onderscheid meer kan gemaakt worden.  Het juiste juridisch begrip blijft uiteraard wel “cultuurcontract”  

Cultuurcontracten dienen te voldoen aan 4 cumulatieve voorwaarden opdat deze contracten uitgesloten worden van de toepassing van het pachtdecreet: 

1. Tussen 2 exploitanten van gronden en weiden die gebruikt worden in hun “Landbouwbedrijf”.   Dit betekent dat een niet-landbouwer geen cultuurcontract kan sluiten;

2. Voor minder dan 1 jaar.  Dit hoeft wel niet per se gelijk te lopen met een kalenderjaar;

3. De verpachter moet de voorbereidingswerken uitvoeren (=zaaiklaar leggen).  De vroegere voorwaarde van bemestingswerken bestaat niet meer;  deze was sinds MAP  6 overigens ook niet meer uitvoerbaar in de oude Pachtwet;

4. De gebruiker bekomt het genot voor één landbouwteelt;

- Cultuurcontracten voor meer dan 1 seizoen.  Vanaf nu is het ook mogelijk om een cultuurcontract te sluiten over meerdere jaren.  De voorwaarden zijn dezelfde als het gewone cultuurcontract, met dien verstande dat het gebruik maximaal 3 jaar mag zijn en het ook moet gaan om een méérjarige teelt die op een door de Vlaamse Regering vast te stellen lijst zal staan.  Die lijst is er nog niet, maar wellicht zullen bijvoorbeeld de teelt van asperges hiertoe behoren.   

- Natuurcontract: dit gaat ook om een nieuwigheid, en is onderworpen aan volgende voorwaarden:

1. Het moet gaan om niet-verpachte grond;

2. De grond moet gelegen zijn in “groene gebieden” zoals omschreven in het decreet;

3. De grond moet deel uitmaken van een terrein dat beheerd wordt als erkend natuurreservaat of natuurbeheerplan met de hoogste natuurkwaliteit;

4. Het moet duidelijk vermeld worden in de overeenkomst;

Hiervoor mag dus ook een vergoeding gevraagd worden, zonder dat dit als pacht kan worden beschouwd. 

In de volgende bijdrage gaan wij verder met de bespreking van het nieuw Vlaams pachtdecreet (deel 2)