1. Situering

Het appartementsrecht is een onderdeel van wat we "gedwongen mede-eigendom" noemen. Bij de aankoop van een appartement ben je niet enkel eigenaar van je eigen private woning maar ook onverdeelde mede-eigenaar van het gebouw. Dit laatste uit zich in een abstract breukdeel van het goed in de eigendom.

Vanaf het ogenblik dat meerdere eigenaars eigendomsrechten hebben in een onroerend goed en er gemeenschappelijke delen zijn (dak, inkomhal, lift,..) ontstaat er een spanningsveld tussen de absolute eigendomsrechten van iedere individuele mede-eigenaar en de beperkingen aan hun rechten doordat ze onverdeeld eigenaar zijn in hetzelfde goed.

Wanneer de mede-eigendom te maken krijgt met problemen waarbij de essentie van het eigendomsrecht onaangeroerd blijft, is er doorgaans geen probleem. Er is een algemene vergadering van mede-eigenaars gecreëerd die bij meerderheid kan besluiten.

Anders is het wanneer er wel fundamenteel aan het eigendomsrecht wordt getornd!

De wetgever is dit indachtig geweest bij de redactie van de wetgeving hierover. Hoe belangrijker en meer impact de beslissing heeft, des te groter de meerderheid die noodzakelijk is om een beslissing te kunnen nemen. Het gaat dan bijvoorbeeld over de renovatie van het appartementsgebouw - met inbegrip van de individuele woonentiteit - of meer nog het afbreken en heropbouwen van het gebouw.

Vertrekkende vanuit ons rechtssysteem is het basisprincipe heel duidelijk: het absolute eigendomsrecht geeft elke mede-eigenaar een vetorecht. Indien dus niet iedere deelgenoot akkoord is, kunnen er geen ingrijpende beslissingen genomen worden.

Deze filosofie die het eigendomsrecht als een absoluut recht etaleert, is in de praktijk niet altijd mogelijk.

Het onderscheidend belang dat eigenaars kunnen hebben bij het nemen van dergelijke ingrijpende beslissingen is vaak zeer verschillend. Niet iedereen is het er zomaar over eens om meestal dure aanpassingen naar de moderne normen uit te voeren. Toch kan men er niet aan onderuit dat het gebouwenpark in België relatief oud is, zeker wat betreft de appartementsgebouwen.

2. Beslissing van wederopbouw - meerderheid?

Net omwille van die vaststelling en in de wetenschap dat in de toekomst wellicht grondige renovaties doorgevoerd zullen moeten worden, heeft de wetgever het principe ingeschreven dat men over herstel en/of heropbouw kon beslissen met een 4/5 meerderheid.

Deze uitzondering op de unanimiteit was enkel mogelijk indien ze noodzakelijk was om redenen van hygiëne, veiligheid en wanneer de kostprijs voor de renovatie buitensporig zou zijn.

De wetgever meende met deze limitatieve ingreep een legitiem en door het algemeen belang ingegeven doelstelling na te streven. Toch werd het Grondwettelijk Hof gevat en gevraagd zich uit te spreken over de grondwettelijkheid ervan.

Dit Hof geeft in zijn arrest van 20 februari 2020 aan dat er een billijk evenwicht bewaard moet blijven tussen de vereisten van het algemeen belang (in deze het belang van de mede-eigendom als geheel) en deze van de bescherming van het recht op ongestoord genot van de eigendom van ieder individu.
En werd er geoordeeld dat de regelgeving de grondwettelijkheidstoets niet volledig doorstond aangezien er onvoldoende waarborgen werden geboden.

Kortom, de wet werd ongrondwettelijke verklaard!

Om toch de toets van de Grondwet te doorstaan suggereerde het Hof dat, indien één van de deelgenoten het vraagt, de vereniging van mede-eigenaars het initiatief moet nemen als vereniging (dus niet één deelgenoot die het moeilijk heeft met de beslissing) om de genomen beslissing aanhangig te maken bij de Vrederechter. Het is vervolgens de Vrederechter die de wettigheid van de beslissing kan beoordelen.

Met andere woorden, het Hof verwoordt haar advies als "die scherpe ingreep zou kunnen aanvaard worden, indien er meer waarborgen komen".

3. Evaluatie - analyse

De kritiek van het Hof lijkt terecht! Het Hof heeft het immers over "waarborgen" en niet zozeer over het principe. De verregaande inperking van het principiële eigendomsrecht moet afgepaald worden door het verstrekken van bijkomende waarborgen.

De wetgever had hier onmiddellijk oor naar en heeft de wetgeving in die zin dan ook gewijzigd. Ze trad in werking op 17 augustus 2020 en werd meteen ook ingeschreven in de artikelen 3.88 § 1 h) en 3.92 § 1, zesde lid van Boek 3 ‘Goederen' van het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat op 1 september 2021 in werking trad.

Voorgaande problematiek raakt verschillende basisprincipes van ons recht.

Vooreerst het eigendomsrecht, het meest fundamentele en meest uitgebreide recht op een goed.

Een ander basisprincipe dat in voormeld arrest wordt aangereikt is de trias politica (scheiding der machten).

De moderne democratische maatschappij is gesteund op 3 machten, namelijk de wetgevende macht die de regels maakt, de rechterlijke macht die het evenwicht tracht te bewaren en tenslotte de uitvoerende macht die de regels uitvoert.

Deze boeiende en fundamentele discussie is daarmee echter nog niet afgerond want het Grondwettelijk Hof is opnieuw gevat.

Het Hof van Cassatie heeft immers op 24 september 2020 een prejudiciële vraag gesteld of de regelgeving waarbij het de algemene vergadering toestaat om met een meerderheid van vier vijfde en niet met eenparigheid van de stemmen gemeenschappelijke delen van het gebouw te verkopen (dus de eigendom van gemene delen te ontnemen aan mede-eigenaars), de grondwettelijkheidtoets doorstaat.

Benieuwd of het Hof ook hier de wetgever zal terecht wijzen.

Lissa Cloet, advocaat
Xavier D'Hulst, advocaat