Journal
Journal
- Journal
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet: recht van voorkoop (Deel 8)
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (Deel 7)
- Geniet nog van een verkorte verdachte periode vóór 2025
- Overlijden in CommV’s: voorkom een ontbinding van rechtswege
- Bezint eer ge AirBnBt
- De dreiging van bestuurdersaansprakelijkheid ingeval van een (nakend) faillissement
- Afstandsregels voor beplantingen – afwijkende regeling voor het openbaar domein
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet – Opzeggingsmogelijkheden verpachter (deel 6)
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet – Beëindigingswijzen van een pachtovereenkomst (deel 5)
- Wetgever concretiseert de precontractuele informatieverplichting
- Nieuwe bescherming voor Verenigingen van Mede-Eigenaars onder Wijziging van het Wetboek van Economisch Recht
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 4)
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 3)
- Het testament: een knap instrument, maar wees goed voorbereid
- Huis te koop: wie biedt, die bindt …
- Rijongeschikt verklaard. Wat nu?
- Het Nieuw Vlaams Pachtdecreet (deel 2)
- Nieuwe verplichtingen voor wie bemiddelt in vastgoed
- Benoeming van nieuwe bestuurder(s) in vennootschappen vereist bijkomende administratieve formaliteiten
- Het verhuren van een eengezinswoning aan (buitenlandse) arbeidskrachten, aan een groep vrienden,…: maak steeds de juiste analyse!
- HET NIEUW VLAAMS PACHTDECREET (deel 1)
- Devolutieve werking van het administratieve beroep
- “Beter een goede huur met een verre vriend”: regels medehuur in het Vlaams Woninghuurdecreet ingevoerd voor hedendaagse woonvormen
- De gewijzigde bescherming van de consument bij minnelijke invordering
- Kunstgras aanleggen: een omgevingsvergunning aanvragen?
- Feitelijke samenwoners, opgepast: vrijheid, blijheid heeft een keerzijde!
- Erfdienstbaarheid van overgang kan voortaan ook verkregen worden door verjaring
- Het aankomend Vlaams Pachtdecreet: welke (nieuwe) soorten overeenkomsten?
- Pour les bailleurs et les preneurs en région Wallonne: la règle "illogique" concernant la durée restante des baux a ferme en cours a été déclarée inconstitutionnelle
- Renovatieverplichting voor wie een energieverslindend residentieel gebouw verwerft sinds 2023
- Eigen geld geïnvesteerd in een gemeenschappelijk goed of gestort op een gemeenschappelijke bankrekening. Kan ik mijn geld terugkrijgen eens de huwelijksboot strandt?
- U bent mede-eigenaar en u wil… energie halen uit zonnepanelen?
- NIEUWSFLASH: de automatische e-mails vanuit het omgevingsloket mogen wel wat uitgebreider zijn…
- Schenken onder de kerstboom - Hoe a “merry” christmas geen nachtmerrie wordt
- Wie niet inhoudt, is gezien
- Pachtgelden vervallen na 13 december 2022: verpachter kan pachtgelden aanpassen aan de nieuw verhoogde coëfficiënten
- Slachtoffers phishing: kan de bank verantwoordelijk worden gesteld?
- Wordt de uitvoering van uw overeenkomst ernstig verzwaard door veranderende externe omstandigheden? De wetgever reikt u een oplossing aan!
- Kan je als bestuurder of zaakvoerder failliet worden verklaard?
- EPC voor niet-residentiële eenheden
- NIEUWSFLASH: Zaterdag blijft hoogstwaarschijnlijk een werkdag in het sociaal recht
- HET AANWEZIGHEIDSQUORUM OP DE ALGEMENE VERGADERING VAN MEDE-EIGENAARS: HOE GEBEURT DE BEREKENING? UITGELEGD AAN DE HAND VAN VOORBEELDEN
- BEZINT (samen) EER GE ONTBINDT
- FUNDING LOSS: HET TEVEEL ACHTERAF NOG TERUGVORDEREN?
- OUT-OF-OFFICE!?
- “Rien ne va plus” – Bevestiging en verstrenging van de wekelijkse stortingslimiet bij online kansspelen en sportweddenschappen.
- Beroepsmogelijkheden na examenresultaten
- Wat indien aannemingswerken burenhinder (dreigen te) veroorzaken?
- Energiebesparende investeringen in uw verhuurde woning: energiebesparing op lange termijn én direct voordeel door huurprijsherziening
- Renovatieverplichting voor niet-residentiële gebouwen: een overzicht
- Scholingsbeding: strikte voorwaarden
- Vergoedingen naar aanleiding van het einde van de landpacht: Deel 1, de klassieke eindpachtvergoedingen
- De huurder van mijn huis/appartement is overleden: wat nu?
- Het toepassingsgebied van het verbod op leonijnse bedingen na het WVV. Mogelijkheid tot disproportionele winstverdeling
- De wijzigingen aan de Wet Betalingsachterstand vanaf 1 februari 2022: een kort overzicht
- Liste de contrôle pour tout entrepreneur général avant l'exécution de travaux
- Afpaling (minnelijk of gerechtelijk) onder het nieuw Burgerlijk Wetboek
- Kies uw gastheer (‘host’) verstandig
- Digitalisering van het vennootschapsrecht: wat zijn de gevolgen?
- Nightmares on wheels: zelfrijdende werktuigen
- Prijsofferte tegen vaste, forfaitaire prijs: Kan de aannemer nadien de prijs nog aanpassen indien hij een optelfout heeft gemaakt?
- Landbouwbedrijf in de nalatenschap: welke opties voor de erfgenamen in onverdeeldheid?
- Hervormingen in het Vlaamse erf-en schenkingslandschap vanaf 1 juli 2021. Vlaamse Regering in de bres voor goede doelen, vrienden en … de schatkist.
- Hoe een slechte uitvoerder buiten de rechtbank om vervangen?
- Evolutie in de aansprakelijkheid van de architect?
- Uitsluiting van de appartementswet ingeval van mede-eigendom?
- Gunstige evoluties in het appartementsrecht maar de wetgever wordt gedeeltelijk teruggefloten
- En toen was er de strijd tegen fiscale en sociale fraude
- Het doorgeven van gegevens aan de USA: wat kan nog?
- In bruikleen geven (gratis gebruik) van landbouwgronden door vennootschappen: There is no such thing as a free lunch...
- Functieclassificaties op basis van anciënniteit komen in het gedrang
- Time to unwind: neem voor het einde van het jaar de wettelijke vakantie op
- Arbeidsrechtbank erkent de weigering om een mondmasker te dragen als dringende reden
- Overmacht in tijden van Corona: een echt virus
- Het nieuw bewijsrecht
- Nieuw regeerakkoord brengt licht in de duisternis. Shift van 21% naar 6%: voor afbraak en heropbouw woningen
- Bijzonder bevoorrechte schuldeisers zijn buitengewoon in een gerechtelijke reorganisatieprocedure
- Vereniging van de Mede-Eigenaars als wanbetaler. Vordering in faillissement mogelijk?
- Model van cultuurcontract ('seizoenspacht')
- Koninklijk besluit houdende diverse maatregelen inzake detachering van werknemers
- Fonds ter bestrijding van uithuiszettingen: goede optie voor de verhuurder om een uithuiszetting te vermijden?
- Social distancing op de algemene vergadering: versoepeling van de bestaande regels
- Uithuiszettingen en huurcontracten tijdens de coronacrisis
- De Procureur des Konings mag niet langer een bevel tot ontruiming van een gekraakt pand geven
- De gerechtelijke reorganisatie: het ultieme redmiddel voor een goede doorstart en ter vermijding van het faillissement
- Corona beïnvloedt nu ook de spelregels voor omgevingsvergunningen
- Ondernemen in tijden van Corona: op welke steunmaatregelen kunt u als ondernemer beroep doen?
- Als gevolg van de coronacrisis worden de termijnen van omgevingsvergunningsaanvragen, beroepen en openbare onderzoeken tijdelijk gewijzigd
- Corona en de gevolgen op de werkvloer
- Do’s en don’ts over direct marketing
- Do’s en don’ts qua cookie- en privacybeleid
- Burenruzies: beter voorkomen dan genezen
- Smack that smartphone!
- Maximale betaaltermijn van 60 dagen voor transacties tussen grote ondernemingen en KMO’s
- Cookie- en privacybeleid: do’s en don’ts volgens de GBA
- Zaakvoerder, bestuurder: opgelet! Vanaf 1 januari 2020 mag u niet meer in twee hoedanigheden optreden.
- Let op met het verplicht inlezen van de eID van uw klanten!
- De omgevingsvergunning. Wat is de laatste dag van de beroepstermijn? De datum in het omgevingsloket primeert!
- Ook een monument moet voldoen aan de kwaliteitsnormen voor woningen
- Tweede fase van de hervorming 'verzekeringen in de bouwsector' afgerond
- Advocaten mogen samenwerken met niet-advocaten maar...
- Budgetoverschrijding bij aanneming versus aansprakelijkheid aannemer en architect
- Nieuwe Pachtdecreet in het Waalse Gewest vanaf 1 januari 2020
- Ready, set, go! Het nieuwe wetboek van vennootschappen en verenigingen eindelijk goedgekeurd.
- Grondwettelijk Hof vernietigt vereiste aan deelname aan openbaar onderzoek om beroep aan te tekenen
- Is een regularisatie nog mogelijk na een vergunningsvoorwaarde tot sloping?
- Door het bos de bedingen niet meer zien
- De huurwaarborg: wat verandert er op 1 januari 2019?
- Zes maanden na de inwerkingtreding van de verplichte verzekering tienjarige aansprakelijkheid
- De gebouwenpas: alle informatie over een onroerend goed beschikbaar in één klik
- 'Ruimtelijk Rendement' als nieuw criterium bij de beoordeling van een goede ruimtelijke ordening
- Beroepsbekwaamheid in de bouw niet meer vereist vanaf 2019. Boost voor het ondernemen of doos van Pandora?
- Elektronisch contracteren al in de vingers?
- Na de luidruchtige GDPR-verordening, nu de stille GDPR-wet
- Basiskennis bedrijfsbeheer niet langer vereist voor het opstarten van een onderneming
- De roze flamingo doorgeprikt: hoe komt de rechtbank te weten dat het financieel slecht gaat met mijn onderneming?
- De natuurvergunning wordt vervangen door de omgevingsvergunning voor vegetatiewijziging
- Pand op handelszaak en landbouwvoorrecht zijn voortaan pand op ondernemingsgoederen
- Automatische vergoedingsregeling uit het kettingbotsingsartikel alleen nog voor de volstrekt onschuldige?
- Nieuw boek XX WER geeft een ondernemer meer kansen
- Verhuur met BTW: regering hakt alsnog de knoop door
- Het ontslag van een bestuurder opgezegd... let op schijnzelfstandigheid
- Nieuwe wetgeving mede-eigendom stimuleert verbouwen en vernieuwen van appartementsgebouwen
- Vaarwel bouw-, milieu- en verkavelingsvergunningen. Welkom omgevingsvergunning!
- Verruiming van de afwijkingsmogelijkheden van stedenbouwkundige voorschriften voor onroerend erfgoed
- Bemiddeling als alternatief
- Cultuurcontracten: als de vos de passie preekt...
- La société est morte, vive la société
- De rechtstreekse vordering anno 2018, een krachtig wapen voor de onbetaalde onderaannemer
- Hervorming van het Belgische insolventierecht: inwerkingtreding voorzien op 1 mei 2018
- Indexatie van de loonbedragen van de Arbeidsovereenkomstenwet voor 2018
- Verplichte verzekering voor tienjarige aansprakelijkheid vanaf 1 juli 2018
- Krakers uitzetten gaat voortaan sneller
- Verhuur met BTW vanaf 2018: win-win maatregel voor verhuurder én huurder
- Verplicht oriënterend bodemonderzoek op alle historische risicogronden tegen 2027
- Hof van Cassatie hakt in op de funding loss
- Grote hervorming pachtwet blijft (voorlopig) uit
- Erkenning onderaannemers bij het uitvoeren van overheidsopdrachten verplicht vanaf 1 juli 2017
- De Wet Wendbaar Werk (WWW-wet): nieuwe flexibiliteitsmaatregelen
- Teveel betaald loon terugvorderen
- Teveel betaald loon terugvorderen
- Teveel betaald loon terugvorderen
- Teveel betaald loon terugvorderen
- Teveel betaald loon terugvorderen
- Invordering onbetwiste schuldvorderingen
- Pop-up winkels vallen niet langer onder de klassieke handelshuurwetgeving
- Vijf voor twaalf voor uw successieplanning!
- Politiek akkoord op Europees niveau omtrent nieuwe verordening privacy en gegevensbescherming
- Doorverkoop van tickets in de evenementensector
- Aandachtspunten bij ‘crowdfunding’
- De Flexi-job en de uitbreiding van de goedkope overuren: de “reddingsboeien” voor de horeca?
- Verlaging schenkingsrechten op onroerend goed
- Beroepsmogelijkheden na examenresultaten
- Start openbaar onderzoek aanduiding 58 archeologische zones
- Omzetting van de Europese richtlijn 2011/7 inzake wanbetalers
- Sterkere positie als onbetaalde verkoper van bedrijfsmateriaal
- Bankgeheim, gebracht door Caroline Geenen
- Te koop: landbouwgrond in Polen
- Invorderingen van onbetaalde en onbetwiste schuldvorderingen buiten de rechter om
- De (nieuwe) wetgeving inzage bedrijfsgeheimen onthuld!
Nieuwsbrief
Tags
Retour au liste
Het aankomend Vlaams Pachtdecreet: welke (nieuwe) soorten overeenkomsten?
Publié le 16/05/2023
De Raad van State heeft zijn advies gegeven over het voorstel van Vlaams Pachtdecreet, dit bij verslag van 9 mei 2023. De Parlementsleden kunnen nu verder op basis van dit advies in de Commissie beraadslagen. Van deze Commissiebesprekingen wordt een verslag opgemaakt voor de plenaire vergadering van het Parlement.
De bedoeling is om nog vóór het verlof het voorstel van Pachtdecreet in plenaire vergadering te laten stemmen. De inwerkingtreding zal wellicht voorzien zijn voor 1 augustus of 1 september 2023.
In deze bijdrage willen wij even stilstaan bij de verschillende soorten overeenkomsten die men wil voorzien. Belangrijk, alles moet verplicht schriftelijk worden opgesteld. We geven een opsomming. (nieuw= **)
Er moet meteen gezegd worden dat de veranderingen minder ingrijpend zijn dan in het Waals Gewest.
1. Klassieke pacht: principe van verlengingen van rechtswege blijft behouden ↔ Waals Gewest
De pachttijd wordt vrij bepaald door partijen, met dien verstande dat deze wordt gesloten voor minstens 9 jaar.
Bij gebreke aan een geldige opzegging, wordt de pacht telkens van rechtswege verlengd voor een nieuwe opeenvolgende periode van 9 jaar.
Er staat geen beperking op het aantal verlengingen. In Wallonië daarentegen is er sinds 1 januari 2020 wel voorzien in een beperking van 3 verlengingen waarna de pachtovereenkomst wel van rechtswege ten einde komt, zonder dat er een opzegging vereist is. Vlaanderen heeft dus niet geopteerd voor dit systeem van vaste verlengingen.
**Wel heeft men voorzien in een nieuwe opzeggingsmogelijkheid, meer bepaald zal de verpachter kunnen opzeggen om het pachtgoed (geheel of gedeeltelijk) te vervreemden, onder volgende voorwaarden:
- pacht heeft betrekking op gronden
- de opzegging moet gegeven worden tegen het einde van de lopende pachtperiode
- de opzegging mag niet gegeven worden tijdens de 1ste pachtperiode, behalve als de 1ste pachtperiode een duur heeft van minimaal 18 jaar
- opzeggingsmogelijkheid moet uitdrukkelijk in de pachtovereenkomst worden opgenomen
2. Lange pacht
Een lange pacht wordt gesloten voor minstens 27 jaar.
Bij het einde van deze pacht, kan de verpachter opzeggen (opzegtermijn van minstens 3 en maximum 4 jaar) om zelf persoonlijk te exploiteren of over te dragen aan zijn bevoorrechte familieleden of om een gedeelte of het gehele pachtgoed te vervreemden.
Indien de lange pacht bij authentieke akte is opgesteld, mag de verpachter de wettelijke pachtprijs verhogen met 50% indien het gaat om gronden en 25 % indien het gaat om gebouwen.
3. Loopbaanpacht
Een loopbaanpacht is een overeenkomst met een vaste duur, maar met een minimum van 27 jaar.
De vaste duur is gelijk aan het verschil tussen de huidige leeftijd van de pachter en zijn wettelijke pensioenleeftijd. Dit betekent dat de pachter niet ouder mag zijn dan 40 jaar om een loopbaanpacht te kunnen sluiten. Indien er meerdere pachters zijn, houdt men rekening met de leeftijd van de jongste.
De overeenkomst eindigt van rechtswege zonder dat er een opzegging vereist is.
Indien de loopbaanpacht bij authentieke akte is opgesteld, mag de verpachter de wettelijke pachtprijs verhogen met 50% indien het gaat om gronden en 25 % indien het gaat om gebouwen.
4. **Overeenkomst van minimum 9 jaar voor “kleinere eigenaars”
Dit betreft een nieuwe vorm van pachtovereenkomst waar eigenaars die in totaal maximum 1,5 hectare landbouwgrond bezitten, kunnen voor opteren.
De overeenkomst wordt gesloten voor minimum 9 jaar.
Er gelden wel strikte voorwaarden:
- het moet gaan om nog niet verpachte grond
- het moet schriftelijk en mag maar éénmalig
- verpachter is titularis van enig zakelijk recht op een of meer cultuurgronden die een oppervlakte hebben van maximum 1,5 hectare
- verpachter mag geen rechtspersoon zijn
Dit zal uiteindelijk pas in een beperkt aantal gevallen kunnen toegepast voor kleinere landeigenaars die nog beschikken over vrije grond.
5. Wettelijke uitzonderingen die niet onder de toepassing van de pachtwetgeving vallen
a. Situering
Bepaalde overeenkomsten vallen niet onder het toepassingsgebied van de pachtwetgeving. De belangrijkste uitzondering was en zal nog steeds het cultuurcontract zijn. In het voorstel van Pachtdecreet wordt één voorwaarde weggelaten en er wordt verder ook voorzien in de mogelijkheid van een cultuurcontract te sluiten voor een meerjarige teelt. Een andere nieuwigheid betreft het natuurcontract. Opgelet, het blijven uitzonderingen, zodat hier strikt moet op toegezien worden om herkwalificatie naar pacht te vermijden.
b. Cultuurcontract
Het cultuurcontract (“seizoenspacht”) blijft onderworpen aan zéér strikte (cumulatieve) voorwaarden:
- tussen 2 exploitanten van gronden en weiden die gebruikt worden in hun landbouwbedrijf
- gebruik voor minder dan 1 jaar
- voor één bepaalde landbouwteelt
- na voorbereidingswerken te hebben uitgevoerd
**De voorwaarde van bemestingswerken valt wettelijk weg, maar was in de praktijk al niet meer uitvoerbaar sinds MAP 6 (2019). Deze problematiek is dus nu wettelijk verankerd.
c. **Cultuurcontract voor meerjarige teelt
Dezelfde voorwaarden als het gewone cultuurcontract zijn van toepassing, maar bijkomende moet het gaan om:
- een gebruik van maximaal van 3 jaar
- een meerjarige teelt van maximaal 3 jaar
- de teelt zal moeten voorkomen op een lijst die de Vlaamse Regering zal vaststellen.
Opgelet, opeenvolgende en verschillende teelten vallen hier niet onder. Het moet gaan om 1 méérjarige teelt.
d. **Natuurcontract voor gronden in groene bestemmingen
Een nieuwigheid is de mogelijkheid om een natuurcontract te sluiten.
De voorwaarden zijn de volgende:
- niet-verpachte grond
- volledig in RUP onder categorie bosgebied of natuurgebied of Gewestplan, APA, BPA als bosgebied, groengebied, natuurgebied, natuurgebied met wetenschappelijke waarde, natuurontwikkelingsgebied of natuurreservaat
- maakt deel uit van terrein dat beheerd wordt overeenkomstig art. 16 sexies Decreet Natuurbehoud = natuurbeheerplan hoogste natuurkwaliteit of erkend natuurreservaat.
- uitsluiting duidelijk vermelden in overeenkomst
6. Resumerend en andere opties
Wat de soorten overeenkomsten betreft, moet men vaststellen dat de wijzigingen vrij beperkt zijn, zeker als we de vergelijking maken met het Waals Gewest.
In het Waals Gewest heeft men vooreerst al het aantal verlengingen beperkt tot 3, waardoor de meeste pachtovereenkomsten na 36 jaar van rechtswege ten einde zullen komen. Ook werden er daar 2 nieuwe overeenkomsten voorzien, zijnde de “eindeloopbaanpacht” en de pacht van korte duur gelijk of voor maximum 5 jaar.
Wil men voor een (beperkt) aantal jaren een perceel aan een landbouwer ter beschikking stellen buiten toepassing van het Pachtdecreet, dan zal men beroep moeten doen op een overeenkomst van bruikleen (= gratis) of als de voorwaarden zich daartoe lenen (= uitzonderlijke wachtsituatie) tot de bezetting ter bede. Wanneer men opteert voor overeenkomst van erfpacht (= zakelijk recht) zal dit minimum voor minimum 27 jaar moeten gesloten worden, zoniet wordt dit geherkwalificeerd naar pacht.