Hoewel het gemakkelijk is om een kamer of woning te vinden, is natuurlijk de eerste vraag of dit wettelijk mag in België. In Vlaanderen wordt het verhuren van kamers of woningen aan toeristen geregeld door het Vlaams Logiesdecreet. Dit decreet is van toepassing op elk logies. Een logies is elke inrichting dat aan één of meerdere toeristen de mogelijkheid tot verblijf biedt voor één of meer nachten en dat wordt aangeboden aan de toeristische markt. 

Indien u toeristen tegen betaling laat overnachten, dan moet uw accommodatie aangemeld worden bij Toerisme Vlaanderen en voldoen aan enkele basisvereisten voor veiligheid, kwaliteit en comfort. Denk maar aan brandveiligheid, verplichte verzekeringen en standaarden voor hygiëne en comfort. Die spelregels zijn in Vlaanderen vastgelegd door het Vlaamse Logiesdecreet. De regelgeving bevat algemene basisvoorwaarden, naast specifieke uitbatingsnormen per type logies of accommodatie. Bij overtreding kunnen administratieve boetes opgelegd worden die tot enkele duizenden euro’s kunnen oplopen.

De regelgeving is van toepassing op zowel particulieren die verhuren, als professionals. Van zodra u “openbaar” aangeeft of promoot dat u een kamer of een woning te huur aanbiedt, is de regelgeving van toepassing en moet u zich aan bepaalde regels houden.

Soms is verhuur via AirBnB echter wel verboden door bepalingen in uw huurovereenkomst indien de woning niet uw eigendom is. Zo kan een huurder onmogelijk zijn woning voor een paar dagen “onderverhuren” indien dit verboden is in zijn eigen huurovereenkomst.

Gaat het om een appartement, dan moet het reglement van mede-eigendom van het appartement bekeken worden. Het kan immers voorkomen dat in het reglement van mede-eigendom enkele bepalingen zijn opgenomen die onderverhuur verbieden.

Vandaag moet iedereen die een toeristische logies wil verhuren in Vlaanderen zich verplicht aanmelden bij Toerisme Vlaanderen. De vroegere toeristische vergunningsplicht is sinds 2017 afgeschaft. U kan wel nog een vrijwillige erkenning voor uw logies aanvragen, al dan niet met een sterren- of comfortclassificatie. Zo zijn er bijvoorbeeld specifieke voorwaarden verbonden aan de beschermde benaming van hotel, vakantiewoning, B&B, …

Opgelet, de regels betreffende logies verschillen van gewest tot gewest. Zo kent Brussel een aparte ordonnantie in verband met het aanbieden van toeristische verblijven. Deze regels zijn gelijkaardig aan de Vlaamse regels, maar zijn op een paar punten minder soepel. Zo moet iedere logiesuitbater in Brussel bijvoorbeeld beschikken over aparte sanitaire voorzieningen voor zijn gasten.

Wanneer u sporadisch een kamer of een woning verhuurt, blijven de regels eenvoudig. Als u daarentegen een kamer of woning frequent gaat verhuren, dan worden de regels heel wat ingewikkelder. Het “verhuren” kan dan als een commerciële activiteit bestempeld worden, met alle gevolgen van dien. Zo zal een inschrijving in de Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) misschien verplicht worden. Indien je frequent je woning verhuurt als logies kan het zijn dat je een stedenbouwkundige vergunning zal moeten vragen omdat je de bestemming wijzigt (zie hieronder).

Vergeet ook de fiscale kant niet: commerciële activiteiten zijn onderworpen aan de btw-regelgeving. De fiscale gevolgen van de verhuur via AirBnB blijven tot op de dag van vandaag een pijnpunt. Het is voor de verhuurder immers niet altijd gemakkelijk om te weten hoe ze hun inkomsten moeten aangeven, zodat hier enige waakzaamheid aan de orde is.

Het verhuren van een kamer of woning, heeft ook gevolgen voor de functie van uw woning. Wanneer u één of meerdere kamers van uw woning wilt verhuren aan toeristen, dan wijzigt u in principe een deel van de woning van de functie ‘wonen’ naar de functie ‘verblijfsrecreatie’ en voor deze wijziging heeft u in principe een omgevingsvergunning nodig. In sommige gevallen geldt een vrijstelling en dan kan u een kamer of woning verhuren zonder voorafgaande omgevingsvergunning te moeten aanvragen.

Om te kunnen genieten van de vrijstellingen gelden er enkele voorwaarden. Zo is vereist dat de woning gelegen is in een woongebied of in een daarmee vergelijkbaar gebied en moet de woonfunctie de hoofdfunctie blijven van het gebouw. Daarbij beslaat de complementaire functie, verblijfsrecreatie, minder oppervlakte dan de woonfunctie en nooit meer dan 100 vierkante meter. Tot slot mag de complementaire functie niet strijdig zijn met de voorschriften van stedenbouwkundige verordeningen, ruimtelijke uitvoeringsplannen, plannen van aanleg en minder dan 15 jaar oude verkavelingen.

Bijkomend gelden enkele voorwaarden voor de vrijstelling voor een tijdelijke gebruikswijziging. Een tijdelijke gebruikswijziging van een gebouw, met een maximale duur van vier keer dertig dagen per jaar, is ook vrijgesteld van vergunning. Hierbij mag het project niet strijdig zijn met:

- voorschriften van een bijzonder plan van aanleg (BPA), gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) of minder dan 15 jaar oude verkavelingsvergunning, tenzij de gemeente dit plan of de vergunning heeft opgenomen in een lijst waarbinnen de Vlaamse vrijstellingsregeling voorrang krijgt op de voorschriften van het plan.

- stedenbouwkundige verordeningen van gewest, provincie of gemeente. Merk op dat de gewestelijke verordening rond hemelwater vaak oplegt dat u gebouwen en verhardingen enkel kan oprichten als u een infiltratievoorziening voor hemelwater aanlegt.

- uitdrukkelijke voorwaarden van de bestaande stedenbouwkundige vergunningen en omgevingsvergunningen.

- andere wetgeving, zoals:

o erfdienstbaarheden (wegen, waterwegen, spoorwegen)

o burgerlijk wetboek (lichten en zichten, gemene muur,...)

o natuurwetgeving

Indien uw project niet aan al deze voorwaarden voldoet, dan moet u een vergunning aanvragen alvorens u uw kamer of woning kan verhuren via AirBnB.

Wie zijn woning een paar dagen te huur wil aanbieden aan toeristen kan dat naar Belgisch recht, maar zal rekening moeten houden met een paar basisnormen inzake veiligheid, kwaliteit en comfort. U bent tevens altijd verplicht om uw kamer of woning aan te melden bij Toerisme Vlaanderen voorafgaandelijk aan het te huur aanbieden ervan.