De huurwaarborg

Bij de start van het huurcontract verstrekt de huurder aan de verhuurder een bedrag of een zekerheid om de naleving van zijn verplichtingen te waarborgen. Na het einde van de huur krijgt de huurder het bedrag terug als hij al zijn huurdersverplichtingen heeft nagekomen. Wanneer de huurder bijvoorbeeld schade heeft toegebracht aan de huurwoning zal de verhuurder de kosten hiervoor met de huurder overeenkomen en afhouden van de huurwaarborg. De huurder kan de huurwaarborg of het overeengekomen deel enkel terugkrijgen met een schriftelijk akkoord van de verhuurder. Indien er geen akkoord is, kan elke partij een procedure starten voor de vrederechter met het doel om de waarborg vrij te geven.

Voor de huurwaarborg gelden twee verschillende regelingen:

• Voor huurcontracten die gesloten zijn vóór 1 januari 2019 geldt de ‘oude' federale huurwet.
• Voor huurcontracten die gesloten zijn vanaf 1 januari 2019 is het ‘nieuwe' Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing.

Maximaal drie maanden huur

Voor de nieuwe huurcontracten vanaf 1 januari 2019 mag de verhuurder een waarborg van maximaal 3 maanden huur vragen. Bij oudere huurcontracten kan de verhuurder dus niet eisen dat de huurder, bij een eerder gegeven waarborg van 2 maanden, een derde maand extra bijbetaalt.

De huurder mag zelf de samenstelling van de huurwaarborg bepalen:

1. De huurder stort een bedrag gelijk aan 3 maanden huur op een geblokkeerde bankrekening op zijn naam.
2. De huurder vraagt een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder, zoals een kapitalisatiebon of een obligatie.
3. De huurder vraag aan het OCMW om de waarborg voor te schieten. Het OCMW sluit dan een overeenkomst met een bankinstelling voor een bedrag gelijk aan maximaal 3 maanden huur. Het OCMW onderzoekt de aanvraag tot tussenkomst in de huurwaarborg en zal nagaan of de aanvrager aan de voorwaarden voldoet om door het OCMW ondersteund te worden.
4. Als de verhuurder ermee instemt, kan de waarborg ook via een persoonlijke borgstelling door een natuurlijke persoon of een rechtspersoon. Voor de praktijk is dit zeker interessant, want het biedt de mogelijkheid dat bijvoorbeeld ouders zich borg stellen voor de huurverbintenissen van hun kinderen. Zoals de andere waarborgvormen, is ook de borgstelling beperkt tot een bedrag gelijk aan maximum drie maanden huur.

Huurwaarborglening

Huurders die moeilijk een waarborg van 3 maanden huur kunnen betalen, kunnen bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening vragen. De huurwaarborglening kan uitsluitend worden aangevraagd voor huurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019.

De huurwaarborglening is terugbetaalbaar in 24 maanden, verlengbaar tot 30 maanden.

Sanctie indien huurwaarborg toch contant wordt betaald

Wanneer de verhuurder een huurwaarborg in baar geld of op zijn eigen rekening heeft ontvangen, in plaats van op een geblokkeerde rekening, moet de verhuurder aan de huurder een rente betalen. Deze rente wordt berekend aan de gemiddelde rentevoet van de financiële markt op het bedrag van de huurwaarborg vanaf het ogenblik dat de huurder de huurwaarborg heeft overhandigd. Deze rente wordt gekapitaliseerd.

Bovendien heeft de huurder in dat geval het recht om aan de verhuurder mee te delen dat hij die gelden, namelijk de huurwaarborg vermeerderd met de gekapitaliseerde rente, met toepassing van het mechanisme van de schuldvergelijking, zal gebruiken als betaling van de huurprijs. De huurder is dan verplicht om hetzelfde bedrag op een geïndividualiseerde rekening op zijn naam te plaatsen.

Vrijgave huurwaarborg: korte verjaringstermijn van één jaar

De huurwaarborg is pas beschikbaar mits het voorleggen van ofwel een schriftelijk akkoord, dat ten vroegste opgesteld wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, ofwel van een kopie van een rechterlijke beslissing.

Om te vermijden dat huurwaarborg nog lang na de beëindiging van de huurovereenkomst geblokkeerd blijft en discussies tussen huurder en verhuurder zouden blijven aanslepen, moet de verhuurder - bij gebrek aan een akkoord met de huurder - de vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel vragen aan de vrederechter binnen het jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd. Wanneer de verhuurder de termijn van één jaar heeft laten voorbijgaan, zal de huurwaarborg integraal toekomen aan de huurder.
Deze specifieke verjaringstermijn doet evenwel geen afbreuk aan andere verjaringstermijnen waarbinnen een verhuurder tegen zijn huurder een vordering kan instellen.

Huurwaarborg bij huurovereenkomsten voor de huisvesting van studenten

Voor de verhuur van een studentenkamer mag de huurwaarborg maximaal de waarde hebben van twee maanden huur. De waarborg moet ten vroegste drie maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst door de huurder verstrekt worden.

Die waarborg kan de vorm aannemen van een geldsom of van een zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder. Wanneer gekozen worden voor de geldsom als waarborg, wordt deze ofwel geplaatst op een geïndividualiseerde rekening bij een financiële instelling op naam van de huurder, ofwel gestort op een door de verhuurder opgegeven rekening. De wijze van waarborgstelling wordt vermeld in de huurovereenkomst.

Hier geldt dus geen verplichting om de waarborg op een geblokkeerde rekening te plaatsen. Dit moet het gemakkelijker te maken om te verhuren aan buitenlandse studenten die niet altijd even gemakkelijk en snel een rekening kunnen openen bij een Belgische bank.

Het Vlaamse woninghuurdecreet treedt in werking op 1 januari 2019

Het Vlaamse woninghuurdecreet treedt in werking op 1 januari 2019 en dit voor de overeenkomsten die worden gesloten vanaf 1 januari 2019. Schriftelijke huurovereenkomsten die gesloten werden vóór 1 januari 2019, blijven onder de oude federale regels vallen.

Odigo advocaten kan de pen houden aan een huurovereenkomst die voldoet aan de nieuwe regelgeving.

Michiel Deweirdt