1. Wie kan zich hiertoe wenden en hoe?

Niet enkel de verhuurder kan actie ondernemen, maar ook de huurder of de sociale diensten, kunnen een huurachterstal melden aan het OCMW teneinde een dossier op te starten. Maar ook het OCMW kan op eigen initiatief de nodige demarches starten. 

Dit zorgt er allemaal voor dat er een betere en snellere detectie is van huurachterstallen.

Er is ook geen aansluiting meer nodig bij het huurgarantiefonds zal dit vroeger wel het geval was.

2. Voorwaarden

De huurachterstal moet ontstaan zijn na 1 juni 2020.

Om een tussenkomst van het Fonds te kunnen krijgen, moeten er 3 voorwaarden cumulatief voldaan zijn:

• De huurachterstal moet minstens 2 en maximaal 6 maanden bedragen. Onder huurachterstal wordt ook begrepen de bijkomende lasten en kosten, de provisies voor lasten en kosten alsook de eindafrekening ervan; 
• Het OCMW moet een sociaal onderzoek doen waaruit blijkt dat de huurder in aanmerking komt, maw. dat hieruit blijkt dat de huurder behoeftig is;
• Het OCMW, verhuurder en huurder moeten een begeleidingsovereenkomst ondertekenen. Drie partijen engageren zich.

Zowel de verhuurder als de huurder moeten dus akkoord kunnen zijn en beslissen hier al dan niet op in te gaan.

De begeleidingsovereenkomst betreft een typeovereenkomst, die dan verder ingevuld en ondertekend wordt door de 3 partijen.

3. Welke tussenkomst?

Het OCMW betaalt binnen de 5 dagen na ondertekening van de begeleidingsovereenkomst de helft van de huurachterstal (met een maximum van €1.250,00) aan de eigenaar.
Wat deze uitbetaling door het OCMW betreft, dient vermeld te worden dat dit om een gedeelte financiële tussenkomst van het OCMW en het Fonds gaat.

In de overeenkomst wordt verder een afbetalingsplan voorzien voor het saldo van de achterstallen, te betalen door de huurder aan de verhuurder

Concreet doet iedereen zijn duit in het zakje: het OCMW, de huurder en tot slot de eigenaar die akkoord gaat met een afbetaling zonder intresten.
Zolang de overeenkomst wordt gerespecteerd en er ook geen nieuwe huurachterstand ontstaat, verbindt de eigenaar zich om geen vordering tot uithuiszetting in te dienen. Indien de huurder de afbetalingen niet nakomt of als er nieuwe achterstallen ontstaan, dan meldt de verhuurder dit aan het OCMW. Het OCMW heeft dan 2 weken de tijd om een gepaste oplossing te vinden vooraleer de verhuurder een vordering bij de Vrederechter kan instellen.

4. Besluit

Of dit systeem zal leiden tot minder uithuiszettingen, zal de toekomst uitwijzen.
Het lijkt in ieder geval een goed preventief systeem te zijn, indien men als verhuurder geconfronteerd wordt met huurachterstallen van een huurder die ongelukkig en te goeder trouw is.

Het is geen verplichting om hierop beroep te doen, maar toch zal idealiter altijd deze mogelijkheid moeten overwogen worden; de verhuurder is immers nooit gebaat met een effectieve uithuiszetting.

In situaties evenwel waarbij de eigenaar, bovenop de huurachterstallen, ook geconfronteerd wordt met andere belangrijke problemen van de huurder (slecht onderhoud, beschadigingen, hinder voor de buren,...), zal deze mogelijkheid voor de eigenaar geen soelaas bieden.

Stefaan Desrumaux, advocaat