Een mede-eigenaar die zonnepanelen wil plaatsen op het gemeenschappelijk dak, en dit voor het voldoen van eigen energiebehoeften, heeft de volgende mogelijkheden om dit trachten te realiseren:

i) Hij kan vragen aan de VME om hem een opstalrecht toe te kennen. Een opstalrecht is een tijdelijk recht om op andermans onroerend goed een gebouw, werk of beplanting aan te houden. De betrokken mede-eigenaar moet hiervoor dan wel een goedkeurende meerderheid van 4/5de in de Algemene Vergadering behalen. Vervolgens moet hij een notariële vestigingsakte laten opmaken en deze laten overschrijven in de hypothecaire registers. 

ii) Hij kan vragen aan de VME om een erfdienstbaarheid te vestigen en daarbij met name een exclusief gebruiksrecht of een exclusief genotsrecht ten voordele van zijn privatieve kavel toe te kennen op een welbepaald gedeelte van het gemeenschappelijk dak, al dan niet tegen vergoeding. Evenwel zal hij ook hier een goedkeurende meerderheid van 4/5de in de Algemene Vergadering moeten behalen. Wordt deze meerderheid behaald, dan moet het gebruiksrecht of genotsrecht vervolgens statutair verankerd worden in de basisakte, hetgeen derhalve aanleiding geeft tot een statutenwijziging. Let wel, de statutaire verankering kan nochtans niet verhinderen dat de VME dit gebruiksrecht en/of genotsrecht in een latere fase alsnog zou intrekken, en dat zij de statuten opnieuw zou laten aanpassen.  

iii) Hij kan vragen aan de VME om een huurrecht toe te kennen om het gemeenschappelijk dak te huren voor het plaatsen van zijn zonnepanelen. Dit is reeds mogelijk na het behalen van een goedkeurende meerderheid van 2/3de. Een persoonlijk recht biedt evenwel doorgaans onvoldoende garanties, hetgeen voor de betrokken mede-eigenaar vaak wel wenselijk is vooraleer een investering in zonnepanelen te overwegen. 

Een individuele privatieve investering kan evenwel niet meteen aantrekkelijk zijn, en dit niet enkel omwille van de voormelde onzekere en/of onhaalbare factoren. 

Ook het kostenplaatje speelt een rol.

Zo zal een kleinere installatie met een eigen omvormer en met een bekabeling naar de individuele teller, in de regel (veel) duurder uitvallen dan een grotere collectieve installatie met een grotere omvormer en bekabeling naar een teller voor gemeenschappelijk gebruik. 

Een alternatief bestaat er daarom in om de VME als collectief te laten besluiten om zonnepanelen te plaatsen op het gemeenschappelijk dak. Hiertoe is het behalen van een meerderheid van 2/3de in de Algemene Vergadering voldoende. 

Het verschil is dan wel dat het de VME is die eigenaar wordt van de zonnepanelen, en niet één of meerdere individuele mede-eigenaren. De opgewekte energie zal daarnaast worden aangewend voor het energieverbruik in de gemene delen, en dus niet voor privatief gebruik. Eventuele overschotten kunnen dan terug geïnjecteerd worden op het net, tegen vergoeding. 

Hoewel de insteek dus anders is, aangezien het privatieve verbruik geen voordeel ondervindt, is er nog steeds een voordeel voor de deelnemende mede-eigenaar. Hij profiteert immers mee van de lagere kostprijs van de energie die in de gemene delen wordt verbruikt, alsook van de injectievergoeding, die over alle mede-eigenaars wordt verdeeld. 

De praktijk toont evenwel aan dat VME’s van deze mogelijkheid nog (te) weinig gebruik maken, hetgeen een gemiste kans is o.a. in het kader van het behalen van de klimaatdoelstellingen.

4.1 Principes

Voor de mede-eigenaar die desondanks blijft zoeken naar oplossingen om hernieuwbare energie aan te wenden ten voordele van zijn privatieve kavel, is er nog een ander alternatief, met name het relatief nieuwe “energiedelen”. 

Energiedelen is het delen van energie met één of meerdere derden, door iemand die deze energie produceert maar zelf niet verbruikt. 

Sedert 1 januari 2022 werden er al drie manieren ingevoerd om aan energiedelen te doen:

i) Energie delen met uzelf.  Immers, een persoon of onderneming kan ervoor opteren om  overtollige energie komende van zonnepanelen in de eigen hoofdverblijfplaats, te delen met een ander verblijf in zijn / haar eigendom in het Vlaams Gewest;

ii) Energie delen met één andere persoon, door één persoon, al dan niet tegen vergoeding vanwege de afnemer. 

iii) Energie delen binnen hetzelfde gebouw, waarbij meerdere afnemers zich verenigen met het oog op het delen van energie.

Sedert dit jaar zijn er zelfs nog bijkomende vormen van energiedelen mogelijk, namelijk de energiegemeenschap en de hernieuwbare energiegemeenschap. 

4.2 Voordelen

De voordelen van energiedelen zijn theoretisch legio, o.a.: 

i) Gezamenlijke investeringen in zonnepanelen, warmtepompen e.d. zouden moeten helpen om de investeringskost te drukken.

ii) De prijs die de energiedeler kan vragen voor het delen van energie is gunstiger dan de injectievergoeding waarop de energiedeler anders aanspraak had gemaakt, indien hij de  overtollige energie op het energienet had geplaatst.

iii) De afnemer zou eveneens in het voordeel zijn doordat hij minder zou betalen voor zijn energie, dan indien hij deze energie had moeten aankopen op de reguliere energiemarkt.

4.3 Toepassing op energie uit zonnepanelen in een VME

Niet alle vormen van energiedelen zullen even interessant zijn voor eigenaars van een privatieve kavel in een appartementsgebouw. 

Toegepast op een appartementsgebouw zijn onder andere de volgende vormen van energiedelen mogelijk, waarbij voor sommige opties gebruik gemaakt wordt van zonnepanelen die zich extern bevinden en voor andere opties gebruik gemaakt wordt van zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak:

i) Een mede-eigenaar die zijn appartement niet bewoont, doch enkel verhuurt, kan de overtollige energie die hij opwekt in zijn hoofdverblijfplaats met zijn zonnepanelen, delen met zijn appartement, op voorwaarde dat beide onroerende goederen in het Vlaams Gewest gelegen zijn. 

ii) Een onderneming of vereniging kan hetzelfde doen ten aanzien van een vestiging van haar die gelegen zou zijn in een appartementsgebouw, op voorwaarde dat de beide onroerende goederen in het Vlaams Gewest gelegen zijn.

iii) Een mede-eigenaar kan afnemer worden van de overtollige energie die wordt opgewekt door één andere persoon met een woonplaats in het Vlaams Gewest, al dan niet tegen betaling. Zo kan bijvoorbeeld hernieuwbare energie komende van zonnepanelen van een woning gelegen in het Vlaams Gewest, geschonken of verkocht worden aan een familielid / vriend die in een appartement woont.  

iv) Diverse mede-eigenaren kunnen zich groeperen teneinde kosteloos energie te delen binnen hetzelfde gebouw. Als niet alle mede-eigenaren meedoen, is het wel nog steeds nodig dat de deelnemende mede-eigenaren een erfdienstbaarheid of een opstalrecht bekomen voor de plaatsing van hun zonnepanelen, zoals reeds toegelicht. De deelnemende mede-eigenaars hoeven in elk geval geen afzonderlijke rechtspersoon op te richten.

v) De VME kan investeren in zonnepanelen op het gemeenschappelijk dak, voor het energieverbruik in de gemene delen. Het overschot kan wederom geïnjecteerd worden op het energienet, of – en dit is nieuw - worden gedeeld met individuele mede-eigenaars voor privatief gebruik. 

vi) …

Sinds het decreet van 21 december 2022 tot wijziging van het Energiedecreet is er nog een bijkomende mogelijkheid, dit met ingang van 1 april 2023. 

De VME kan er nu immers ook voor opteren om de opgewekte groene energie te verkopen (in plaats van kosteloos te delen) met afnemers in het appartementsgebouw. Dit kunnen zowel eigenaars als huurders zijn. Het voordeel voor de VME bestaat erin dat zij, ingevolge het voormelde decreet, niet meer zal beschouwd worden als een energieleverancier als zij energie aan haar bewoners wil verkopen, en een verkoop dus gefaciliteerd wordt.

Een mede-eigenaar die zonnepanelen wil plaatsen op het dak voor privatief gebruik, dient van de VME een toestemming te bekomen tot het vestigen van een – bij voorkeur zakelijk – recht hiertoe. Een alternatief kan erin bestaan om als VME te investeren in zonnepanelen voor energieverbruik in de gemene delen. Dit gebeurt evenwel nog te weinig. 

Het relatief nieuwe energiedelen biedt – theoretisch - mogelijkheden om, ook in appartementsgebouwen, de energietransitie beter te helpen maken. De toekomst zal evenwel uitwijzen of deze regelgeving verdere aanpassingen en/of verfijningen nodig zal hebben om voldoende werkbaar te zijn, en om ook financieel, fiscaal en administratief interessant te zijn.