1. Vergoeding wegens oprichting van gebouwen en uitvoering van werken.

Het behoort tot de essentie van de Pachtwet dat de pachter vrijheid van bebouwing heeft. Voor de gebouwen die de pachter oprichtte alsook voor de uitgevoerde werken, kan de pachter dan ook een vergoeding ontvangen overeenkomstig artikel 26 en 27 van de Pachtwet.

Bij de begroting van deze vergoeding wordt er een onderscheid gemaakt tussen enerzijds de gebouwen en werken die werden uitgevoerd met toestemming van de verpachter of machtiging van de vrederechter en anderzijds deze die gebeurden zonder toestemming of machtiging. Daarnaast wordt er ook rekening gehouden met het feit op wiens initiatief de pacht werd beëindigd.

2. Vergoeding wegens aanplantingen

Artikel 28 van de Pachtwet voorziet de regels m.b.t. de aanplantingen (bomen, zijnde hoog- of laagstammige fruitbomen en bosbomen) op het pachtgoed gedurende de looptijd van de pachtovereenkomst. Voor de wettelijke aanplantingen kan de pachter aanspraak maken op een vergoeding, in de mate natuurlijk dat deze aanplantingen geleid hebben tot een waardevermeerdering van het pachtgoed.

Bij de begroting van deze vergoeding moet er rekening worden gehouden met het feit of de aanplantingen al dan niet geoorloofd zijn.

Wanneer het pachtgoed daarentegen in waarde vermindert omwille van de aanplantingen, kan de verpachter een schadevergoeding vorderen.

3. Vergoeding voor het stro, mest en de navette

De meest gekende vorm van eindepachtvergoeding wordt voorzien in artikel 45 van de Pachtwet.

Naast bovenstaande vergoedingen, is de verpachter verplicht de uittredende pachter te vergoeden voor het stro, de mest en de navette die hij bij zijn vertrek achterlaat, voor de bebouwing die reeds werd verricht en voor de verbeteringen op de aangebrachte grond. Deze vergoeding wordt de ‘prijzijvergoeding' genoemd, in de volksmond gekend als prijzij, prezie of navette.

Deze vergoeding wordt traditioneel forfaitair begroot, waarbij het bedrag grotendeels afhankelijk is van de plaatselijke gebruiken. Er wordt daarbij meestal voorzien in een vergoeding die overeenstemt met een aantal jaren pacht. Voor een goede optimaal bemeste en onderhouden grond kan dit neerkomen op twee à drie jaar pacht.

4. Vergoeding wegens vervroegde opzegging

De pachter zal recht hebben op een buitengewone vergoeding wanneer de pacht beëindigd wordt door een vervroegde opzegging en wanneer deze situatie niet te voorzien was bij het afsluiten van de pachtovereenkomst. De Pachtwet voorziet een limitatieve lijst van situaties die weerhouden kunnen worden voor deze bijzondere uittredingsvergoeding:

Deze bijzondere uittredingsvergoeding omvat alle schade die de pachter heeft geleden en dient dan ook geval per geval te worden berekend.

In geval er betwisting zou rijzen omtrent de omvang van de bijzondere uittredingsvergoeding zal de verpachter steeds verplicht zijn om, in afwachting van de gerechtelijke vaststelling, een provisionele vergoeding te betalen aan de pachter. Deze provisionele vergoeding is gelijk aan het saldo van de verschuldigde pachtprijs voor het resterende deel van de pachtovereenkomst, echter beperkt tot minimaal 4 jaar en maximaal 8 jaar pachtprijs. Zolang deze forfaitaire provisionele vergoeding niet uitbetaald wordt en indien er inmiddels geen minnelijke regeling werd getroffen, kan de pachter het goed blijven bezetten.

Tijdig invorderen

Ongeacht de wijze van beëindiging van de pachtovereenkomst; door opzegging, als gevolg van een pachtbeëindiging bij onderlinge overeenstemming of zelfs bij pachtontbinding in het nadeel van de pachter, moet de eindepachtvergoeding op een correcte wijze worden uitbetaald. Uiteraard dient de uittredende pachter het bewijs te leveren van de eindpachtvergoeding waarop hij meent gerechtigd te zijn.

Weigert de verpachter om de eindepachtvergoeding te betalen, dan moet de uittredende pachter de verpachter dagvaarden voor de bevoegde vrederechter.

Het recht om deze eindepachtvergoeding te vorderen verjaart als een persoonlijke rechtsvordering na 10 jaar. Waarbij deze verjaringstermijn ingaat op het ogenblik van het verstrijken van de pachtovereenkomst.

Andere vergoedingen?

Naast deze klassieke eindepachtvergoedingen zijn er nog een aantal vergoedingen waar men als pachter aanspraak op kan maken, doch worden deze niet standaard gekwalificeerd als een eindepachtvergoeding, of soms zelfs verkeerdelijk aangeduid als een eindepachtvergoeding. In deel 2 gaan wij hier verder op in.

Stefaan Desrumaux, advocaat
Nele Dejaeger, advocaat