Huidige regelgeving

Momenteel is het zo dat men in België voor de verhuur van onroerende goederen vrijgesteld is van btw (op enkele uitzonderingen na, zoals de verhuur van garages en opslagruimtes). De basis is terug te vinden in artikel 44 §3, 2° van het BTW-Wetboek.

Dit heeft tot gevolg dat professionelen bij de aankoop/renovatie van een onroerend goed de btw niet kunnen recupereren. Vaak gaat dit ten koste van de huurder, aangezien ter compensatie de verhuurder de btw gaat doorrekenen in de huurprijs.

Hier komt nu verandering in aangezien de regering onlangs beslist heeft dat, net zoals reeds in een aantal buurlanden het geval is, de optionele mogelijkheid zal worden geboden om de verhuur van vastgoed aan professionelen voortaan aan btw te onderwerpen.

Verandering vanaf 2018

Vanaf 2018 krijgen professionelen de mogelijkheid om 21% btw aan te rekenen bovenop het gewone huurgeld. Het gaat dus om een eigen keuze van de professionele verhuurders: men is niet verplicht om btw aan te rekenen en kan aldus ook gewoon verder verhuren volgens het huidige systeem. Voorwaarde voor het verhuren met btw is wel dat men het onroerende goed verhuurt aan een ondernemer / vrij beroeper, die het pand op zijn beurt hoofdzakelijk voor beroepsdoeleinden gaat gebruiken.

Voordelig voor zowel verhuurder als huurder

Deze mogelijkheid tot verhuur met btw zorgt er voor dat de verhuurders de btw zullen kunnen recupereren die ze betaalden op het ogenblik dat het onroerend goed werd opgericht of verbouwd. De btw die men aanrekent bovenop de huurprijs zal men in mindering kunnen brengen op de btw die men betaalde bij de oprichting/verbouwing van het onroerend goed. Dit zou een aanzienlijke kostenverlaging met zich mee brengen voor de professionele verhuurder.

Ook voor de huurders betekent dit goed nieuws: met het nieuwe systeem kan mogelijks een daling van de huurprijzen verwacht worden aangezien de verhuurders hun btw niet langer zullen doorrekenen in de huurprijzen en bovendien kunnen huurders zelf ook de betaalde btw compenseren, op voorwaarde dat zij onderworpen zijn aan een volledige btw-aftrek en in de mate dat hij het betrokken vastgoed aanwendt in het kader van zijn btw-werkzaamheid.

Huurcontracten waarbij de huurders het gehuurde onroerend goed niet hoofdzakelijk gebruiken voor btw-activiteiten, zoals openbare instellingen, particulieren,... zullen van dit systeem geen gebruik kunnen maken.

Let wel: men zal enkel kunnen verhuren onder het btw-stelsel m.b.t. huurovereenkomsten die ten vroegste ingaan op 01.01.2018. Huurovereenkomsten die op heden al bestaan zullen geen gebruik kunnen maken van deze mogelijkheid.

Met deze maatregel beoogt de regering de competitiviteit van de Belgische actoren op de Europese markt te bevorderen.

Bovendien zou deze maatregel de btw-regelgeving op dit vlak een stuk transparanter maken: de eventuele noodzaak om fiscale constructies - waaromtrent nooit een absolute rechtszekerheid bestaat - op te zetten bij wijze van optimalisatie in dit verband zou in belangrijke mate kunnen verdwijnen.

Thomas Vuylsteke