Nieuwsbrief
Nieuwsoverzicht: Pop-up
Pop-up winkels vallen niet langer onder de klassieke handelshuurwetgeving
Gepubliceerd op 24/05/2017
Tags: Pop-up
Pop-up winkels krijgen eigen huurregels. Vlaanderen heeft voor deze kortlopende huurcontracten een ‘decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht' uitgevaardigd, dat geldt vanaf 1 september 2016. Het decreet geldt echter niet voor de lopende huurovereenkomsten. Deze nieuwe regelgeving komt tegemoet aan een economische realiteit. Een toenemend aantal ondernemers wil immers gebruikmaken van leegstaande panden om de levensvatbaarheid van een detailhandelsconcept te testen alvorens over te gaan tot een duurzame investering.
De nieuwe regeling geldt echter alleen binnen het Vlaamse Gewest. In Brussel en Wallonië blijven de federale regels gelden en kunnen ook huurcontracten van minder dan een jaar onder de Handelshuurwet vallen.
Pop-up winkels krijgen eigen huurregels.
Huurovereenkomsten van korte duur
Deze nieuwe regeling is van toepassing op huurovereenkomsten die aan de volgende vijf voorwaarden voldoen:
- De huurovereenkomst heeft betrekking op een huur van onroerende goederen of van gedeelten van onroerende goederen, gelegen in het Vlaamse Gewest.
- De goederen worden in hoofdzaak gebruikt voor het ‘uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman'.
- Er moet een rechtstreeks contact zijn tussen de huurder en het publiek.
- De overeenkomst moet uitdrukkelijk aangegaan worden.
- De overeenkomst wordt gesloten voor een termijn die gelijk is aan of korter is dan één jaar.
De handelshuurwetgeving is niet langer van toepassing op de overeenkomsten die aan deze voorwaarden voldoen.
Maximum één jaar
De kortlopende huurcontracten voor pop up's krijgen eigen rechtsregels. Zo eindigen deze overeenkomsten automatisch op hun einddatum, en dit zonder opzegging en zonder dat de huurder recht heeft op een huurhernieuwing.
Als alle partijen het eens zijn, kan de huurovereenkomst wel eenmaal of meermaals verlengd worden. Deze huurverlengingen moeten schriftelijk vastgelegd worden. De globale duurtijd van het oorspronkelijke contract en alle verlengingen samen mag de duur van een geheel jaar niet bereiken of overtreffen. Anders valt de huurovereenkomst onder de regels op de handelshuur en gaat men ervan uit dat het om een huurcontract voor 9 jaar gaat, te rekenen vanaf de datum waarop de aanvankelijke huurovereenkomst van korte duur in werking is getreden.
Vervroegde beëindiging
De kortlopende huur eindigt van rechtswege op de einddatum die vermeld wordt in het contract. De huurder kan de overeenkomst wel vroegtijdig beëindigen als hij zijn opzegging geeft met een aangetekende brief of deurwaardersexploot, en hij een opzeggingstermijn van minstens één maand respecteert. De verhuurder daarentegen kan de overeenkomst niet voortijdig stopzetten.
Daarnaast kunnen huurder en verhuurder in onderling overleg hun huurovereenkomst ook vroegtijdig beëindigen, op voorwaarde dat hun akkoord schriftelijk wordt vastgesteld. Na de beëindiging kunnen beide partijen nog altijd een nieuwe, langlopende handelshuurovereenkomst sluiten.
De huurder heeft géén recht op een vergoeding voortijdige of contractuele beëindiging, behalve als er contractueel iets anders zou bepaald zijn.
Belastingen en nutsvoorzieningen
Tenzij het contract anders bepaalt, gaat men ervan uit dat de onroerende voorheffing in de huurprijs is inbegrepen. Hetzelfde geldt voor andere belastingen, zoals gemeentelijke heffingen, en voor het registratierecht dat verschuldigd is bij het registreren van het huurcontract.
De kosten voor energie, water, elektriciteit, en andere nutsvoorzieningen zijn voor rekening van de huurder, en kunnen met alle middelen bewezen worden.
Verbouwingen
De huurder heeft het recht om aan het gehuurde goed alle verbouwingswerken uit te voeren die dienstig zijn voor zijn onderneming en dit onder de volgende drie voorwaarden:
- De verbouwingskosten mogen niet hoger zijn dan de prijs voor één jaar huur.
- De veiligheid, gezondheid en de esthetische waarde van het gebouw mogen niet in het gedrang komen.
- De huurder moet de verhuurder op voorhand, schriftelijk, verwittigen.
De partijen kunnen hiervan wel afwijken in de huurovereenkomst, zodat eventuele verbouwingswerken kunnen verboden worden. De huurder zal wel moeten instaan voor de eventuele nodige stedenbouwkundige vergunningen of meldingen.
De verhuurder heeft toegang tot alle werken en kan ook andere personen naar zijn keus hiervoor afvaardigen. Ingeval er werken worden uitgevoerd zonder instemming of machtiging, kan de verhuurder de werken doen stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter.
De verhuurder kan ook, hetzij vóór, hetzij tijdens de uitvoering van de werken, eisen dat de huurder zijn eigen aansprakelijkheid verzekert, alsook die van de verhuurder en van de eigenaar, zowel ten opzichte van derden als ten opzichte van elkaar, uit hoofde van de door de huurder ondernomen werken. Indien de huurder, bij eerste aanmaning van de verhuurder, het bewijs niet levert van het bestaan van een toereikend verzekeringscontract en van de betaling van de premie, is de verhuurder gerechtigd de werken te laten stopzetten ingevolge een eenvoudige beschikking van de vrederechter.
Als de huurder het pand verlaat mag de verhuurder, behoudens andersluidende overeenkomst, eisen dat de verbouwingen die plaats vonden op kosten van de huurder, terug worden verwijderd. Hij mag de uitgevoerde verbouwingen ook behouden zonder een vergoeding te moeten betalen
Geen onderverhuur of overdracht
Overdracht van huur en onderhuur zijn te allen tijde verboden.
Vrederechter
Betwistingen over een kortlopende huurovereenkomst worden altijd voorgelegd aan de vrederechter die bevoegd is voor het rechtsgebied waar het voornaamste onroerend goed gelegen is. Als het contract op meerdere onroerende goederen slaat, primeert de plaats waar het goed gelegen is met het hoogste kadastraal inkomen.
Michiel Deweirdt
Advocaat-vennoot
michiel.deweirdt@odigo.eu